Ekonomideki sıkışık görünüm ve artan satılık gayrimenkuller ile birlikte Mart sonunda gerçekleşen seçimlerden sonra özellikle yatırım faaliyetlerinin ivme kazanması bekleniyor. Yabancı lojistik firmalarının yatırım rotalarını Türkiye’ye çevirmeye başladığı dönemde, ofis ve AVM kiralarında düşüş yaşanırken, AVM yatırım pazarının, piyasayı yönlendirecek alıcılar ile hareketleneceği öngörülüyor. Uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan "Türkiye Pazar Analizleri 2019 Birinci Çeyrek Raporu” ofis, perakende, sanayi ve lojistik pazarlarındaki son durumla ilgili önemli bilgileri ortaya koyuyor.

Yılın ilk üç çeyreğinde 2018'nin aynı dönemine göre cadde mağazaları ve ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 22'ye varan oranlarda gerilemişti. Gerilemenin aynı eğilimde sürdüğü birinci çeyrek rapor sonuçlarına göre, Türkiye genelindeki ofis kiraları döviz bazında ortalama yüzde 13 düşerken, perakende pazarında da yüzde 22 civarı bir azalma kaydedildi. 

Kiralar düşüyor, yeni kiralamalar artıyor

İstanbul’da birinci çeyrekte 151 bin 980 metrekare yeni ofis alanının pazara girdiği ve toplam arzın 6,33 milyon metrekareye yükseldiği belirtilen rapora göre; ilk çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 22,39 artarken, geçtiğimiz çeyreğe göre yüzde 30,15 gibi önemli bir oranda yükselme kaydetti.

2019 birinci çeyrek Mart sonuçlarına göre, İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları 2018’in aynı dönemine oranla değişikliğe uğramayarak 32 dolarda kalırken, Gayrettepe’de yüzde 13.,6 düşüşle 19 dolara, Maslak’ta yüzde 24 düşüşle 19 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde 12’lik düşüşle 22 dolara geriledi. Söz konusu rakamlar İzmir’de yüzde 14,3 azalışla 12 dolar olurken, Ankara’da yüzde 13,3 düşerek 13 dolar olarak hesaplandı.

TL bazında ise İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları 170 TL., Gayrettepe ve Maslak’ta 105 TL. olurken, İstanbul Anadolu Yakası’nda 120 TL. oldu. İzmir’deki metrekare başına fiyat İstanbul Levent’teki fiyatın yarısı olan 65 TL., Ankara ise 70 TL’de kaldı. 

Yatırım faaliyetlerinde ivme artacak

Rapora göre 1. çeyrekte, ekonomideki sıkışık görünüm ve artan satılık gayrimenkuller ile birlikte özellikle Mart sonunda gerçekleşen seçimlerden sonra, yatırım faaliyetleri ivme kazanmayı sürdürecek. Kısa vadede fiyatların alıcı beklentilerine yaklaşması beklenirken, ek olarak kiracı lehine ortamın orta ve uzun vadede devam edeceği tahmin ediliyor. 

AVM’lerde kiralar düşüyor, yenileme dönemi başlıyor

İlk çeyrekte büyük çaplı bir yatırım gerçekleşmezken, perakende yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkuller ile ivmelenmesinin beklendiği rapora göre; birinci çeyrekte birincil perakende kiralarındaki metrekare fiyatları, Türkiye genelinde döviz bazında ortalama yüzde 22 civarında azaldı. Birincil perakende kiraları İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 23,5 azalarak 140 dolara geriledi. İzmir’de yüzde 25 düşüşle 70 dolar, Ankara’da ise yüzde 18,2’lik düşüşle 90 dolar olarak gerçekleşti.

Raporda; birincil perakende kiralarındaki metrekare fiyatları İstanbul’da 750 TL., İzmir’de 375 TL., Ankara’da ise 482 TL. olarak ortaya kondu. Rapora göre; AVM ciro endeksi uzun bir aradan sonra, seçimlerin etkisiyle tüketici duraksamasından kaynaklı, enflasyonun az da olsa altında seyretti. Ancak rapor, önümüzdeki dönemlerde satış endekslerinin giderek artacağını öngörürken, kısa vadede kiralardaki düşüşün sürdüğünü, mal sahiplerinin üzerinde devam eden baskının da kira fiyatlarını indirmeye iteceğini ortaya koyuyor. Bununla birlikte, AVM’lerde ana eğilimin, yenileme ve yeniden konumlandırma olacağının öngörüldüğü rapora göre, yakın zamanda gerçekleşen seçimler sonrasında AVM yatırım pazarının, piyasayı yönlendirecek alıcılar ile hareketleneceğinin altı çizildi. 

Yabancı firmaların yatırım tercihi Türkiye

Sanayi ve lojistik yatırım işlemlerinin, ilk çeyrekte temel olarak birçok arsa ve fabrika satın alımları ile artış gösterdiğinin işaret edildiği rapora göre; 1. çeyrekte birincil sanayi ve lojistik kiraları İstanbul’da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 düşerek 5,50 dolar oldu. Ankara’da ise bu rakam yüzde 7,1 azalarak 3,25 dolar olarak hesaplandı. 

Birinci çeyrekte birincil sanayi ve lojistik kiraları; İstanbul’da 30 TL ve Ankara’da 18 TL olarak hesaplandı.  İhracat ve ithalat rakamlarında gözlenen tablo; ekonomistlerin 2019 yılına dair daha umutlu bir bakış açısını doğrular nitelikte ortaya çıkarken, ekonomik veriler dış ticaret açığının Şubat ayında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 63,1 daraldığını ortaya koydu. Rapora göre; ekonomide son dönemlerde kaydedilen düşük GSYH ve yüksek enflasyona rağmen, finansal koşulların, reel sektör güven artışı ve imalat sanayi endeksinin yükselmesi ile önümüzdeki dönemlerde giderek yumuşaması bekleniyor. Bununla birlikte, fırsatları değerlendiren alıcılar tarafından sanayi ve lojistik yatırım talebinin bu çeyrekte de görüldüğü gibi ivme kazandırılacağı öngörülüyor. 

Ayrıca, büyük ölçekli yabancı lojistik firmalarının yatırım rotalarını Türkiye’ye çevirmeye başladığının ifade edildiği raporda örnek olarak; İngiliz lojistik şirketinin Türkiye’ye üç yeni hat açarak, Avrupa'ya bağlanacak intermodal ağına dahil olmayı sağlaması ve yılın ilk yabancı lojistik yatırımı olarak gösterilen İsviçreli lojistik şirketinin Avrupa’da açtığı ilk ofisin Türkiye’de olması gösterildi.